문바다이다. 최근에 이런 릴스영상을 봤다. 조금 충격적
인스타그램에서 이런 영상 본 적 있지 않은가.
싱크대 배수구가 막혔는데 집주인이 “세입자가 잘못 써서 막힌 거니까 수리비는 본인이 내야 한다”고 버티는 상황. 댓글창이 “저도 이런 적 있어요”로 가득 찬다. 사회초년생이나 자취 초보들이 가장 많이 당하는 케이스다.
법을 모르면 고스란히 돈을 내게 된다. 오늘은 그 법을 쉽게 정리한다.
기본 원칙부터: 고치는 건 원래 집주인 몫이다
민법 제623조에 이렇게 나와있다.
“임대인은 계약 기간 동안 임차인이 정상적으로 살 수 있도록 집의 기본 기능을 유지해야 할 의무가 있다.”
쉽게 말하면, 세입자 즉 자취러가 멀쩡하게 살 수 있는 상태를 유지해줄 책임은 집주인한테 있다는 얘기다. 주요 설비가 노후로 망가지면 집주인이 고쳐야 한다.
여기서 흔한 오해 하나. **”월세는 집주인이 고쳐주고, 전세는 세입자가 고쳐 쓴다”**는 말이 있는데, 이건 법적 근거가 없는 잘못된 상식이다. 일반적인 확정일자 전세(등기 안 한 전세)는 법적으로 ‘임대차’에 해당한다. 월세든 전세든 주요 시설물 수리 의무는 집주인에게 있다.
단, 전세권 설정 등기를 한 경우는 다르다. 이 경우 민법 제309조가 적용돼 세입자가 직접 유지 의무를 지게 된다. 등기부 등본에 전세권이 설정돼 있다면 이 부분을 반드시 확인해야 한다.
계약 형태별 수리 의무 주체
| 계약 형태 | 법적 분류 | 주요 시설물 수리 주체 | 소모품 수리 주체 | 근거 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 월세 | 임대차 | 집주인 | 세입자 | 민법 제623조 |
| 일반 전세 (미등기) | 임대차 | 집주인 | 세입자 | 민법 제623조 |
| 전세권 설정 (등기) | 물권 | 세입자 | 세입자 | 민법 제309조 |
그럼 어디서 선이 갈리나: 집주인 부담 vs 세입자 부담
대법원 판례(대법 94다34692)에 따르면 기준은 하나다.
“이 고장이 생활 자체를 못 하게 만드는 수준인가, 아니면 소모품 교체 수준인가.”
집주인이 고쳐야 하는 것들은 이렇다. 보일러 노후 고장, 배관 파열로 인한 누수, 벽면 균열로 생긴 곰팡이, 화장실 방수 공사 같은 것들이다. 집의 핵심 기능이 망가진 경우다. 인스타그램에서 화제가 됐던 싱크대 배수구 막힘도, 만약 배관 자체가 노후해서 슬러지가 쌓인 구조적 결함이라면 집주인이 고쳐야 한다.
세입자가 내야 하는 건 따로 있다. 전구 교체, 도어락 건전지, 샤워기 헤드 교체처럼 소모품 교체는 자취러 몫이다. 싱크대 막힘도 자취러가 음식물이나 기름을 지속적으로 버려서 막힌 게 증명된다면 자취러가 부담해야 한다.
같은 싱크대 막힘이어도 원인이 어디에 있느냐에 따라 책임이 갈린다.
하자 부위별 수리비 부담 기준
| 하자 부위 | 고장 내용 | 수리 부담 | 핵심 기준 |
|---|---|---|---|
| 보일러 / 냉난방 | 노후로 인한 작동 불능, 에어컨 냉매 부족 | 집주인 | 필수 설비 노후화 |
| 수도 / 배관 | 배관 파열, 방수층 균열 | 집주인 | 임차인 과실 없는 구조적 결함 |
| 주방 싱크대 | 음식물 투기로 인한 배수관 막힘 | 세입자 | 관리 소홀 및 과실 |
| 소모성 비품 | 전구 수명 마감, 도어락 방전, 샤워 호스 파손 | 세입자 | 소모품으로 분류 |
나갈 때 원상복구: 다 물어줘야 하는 건 아니다
퇴실할 때 집주인이 “원상복구 비용 내라”고 하는 경우가 많다. 근데 법적으로 **통상적인 마모(Normal wear and tear)**는 자취러가 물어줄 필요가 없다.
시간이 지나면서 자연스럽게 생기는 벽지 변색, 가구 때문에 생긴 장판 눌림 자국, 일상적인 생활 스크래치. 이건 자취러 책임이 아니다(서울중앙지법 2005가합100279).
반면 이건 세입자가 물어야 한다. 실내 흡연으로 벽지가 누렇게 변한 경우, 반려동물이 문짝을 갉아 훼손한 경우, 허락 없이 에어컨 배관 구멍을 뚫거나 대형 TV 벽걸이를 설치한 경우다. 고의나 과실로 생긴 손상은 다르다.
달력 하나 걸려고 박은 꼭꼬핀 자국은 안 물어줘도 된다. 에어컨 구멍을 멋대로 뚫었다면 물어야 한다. 이 선만 기억해도 퇴실 분쟁의 절반은 해결된다.
퇴실 시 원상복구 기준표
| 구분 | 복구 의무 없음 (집주인 부담) | 복구 의무 있음 (세입자 부담) |
|---|---|---|
| 벽지 / 도배 | 햇빛으로 인한 자연 변색, 누수 얼룩 | 실내 흡연 누런 변색, 찢어짐 |
| 바닥 / 장판 | 가구로 인한 눌림 자국 | 물건 낙하로 찍힌 자국, 바닥 탄 자국 |
| 벽면 타공 | 소량의 꼭꼬핀·못 자국 | 무단 에어컨 배관 타공, 대형 TV 벽걸이 |
집주인이 안 고쳐준다면: 이렇게 대처한다
감정적으로 싸우면 진다. 증거를 남겨야 이긴다.
1단계 — 고장 난 부위를 즉시 사진·영상으로 촬영한다.
2단계 — 사진 첨부해서 수리 요청 문자를 보낸다. 말로 하면 증거가 없다. 문자나 카카오톡으로 남겨야 한다(민법 제634조, 임차인 통지 의무).
3단계 — 배관 파열처럼 긴급한 상황이라면 세입자가 먼저 고치고 영수증을 청구할 수 있다. 집주인이 응하지 않으면 다음 달 월세에서 수리비를 차감하고 입금하는 방식도 판례상 유효하다.
법을 알면 억울하게 돈 낼 일이 줄어든다. 집주인이 으름장 놓는다고 무조건 내는 게 아니다. 어디서 선이 갈리는지 알고 있는 것만으로 충분하다.
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임대인과 임차인 간의 수리 의무 범위, 원상회복 의무의 한계, 관련 대법원 판례 해석을 일반인도 알기 쉽게 문답식으로 정리해 놓은 정부 공식 사이트다. ‘주택임대차’ 메뉴에서 명확한 법적 팩트를 검토할 수 있다
